每日资讯：深圳姑娘花286万买房，被拒绝入住，法拍房的水到底有多深？

来源：复兴视角 2022-11-26 14:49:22

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阳女士在深圳奋斗了整整20年，存下300万，本以为可以在广东安家落户。可不曾想到，房子买了，钱也付了，前业主却不愿意搬走，双方僵持了整整5个月未果。

这到底是怎么回事，我们一起来看一下。

贪便宜买下法拍房，5个月仍无法入住

【资料图】

2020年6月，阳女士看中了位于深圳市龙岗区中心城区的一套法拍房，该房子建筑面积约为79平米，起拍价格为223万。

该地区的同户型、同面积的房子市场价大概为350万。经不住诱惑的阳女士就经过50多轮的竞拍，最终以286万的价格成功把这个房子拍下。

对于这个价格，阳女士还是比较开心的。毕竟它比市场价少了60多万。这原本是一件值得开心的事情，但是拿到房产证后的阳女士却陷入了噩梦之中。

钱付了，房子却住不进去。

该房子是与隔壁一家房子打通的，原本这两套房子都是同一个业主。现在房子里住了一个前业主的亲戚，且他们双方也没有任何的租约凭证。

前业主的亲戚阻止阳女士把墙修复，并声称没有30万补偿费，这道墙谁也别想砌起来。

在多次沟通无果之后，阳女士只能剑走偏锋，趁着该住户不在的时候，偷偷找建筑施工队把墙给砌起来了。

可万万没想到，就在阳女士以为事情结束的第二天，一进门就发现墙又被推倒了。

被逼无奈的阳女士最后只能选择报警处理。但民警则表示没有权利处理这样的纠纷，应该交给法院。

法院最后虽然出具了强行清退通知书，但对方不但选择无视，还将通知书撕毁了。

如今这个事情前前后后耗时5个月，阳女士心力交瘁，消耗了大量的时间和人力物力，均没有如愿以偿地搬进自己买的房子里。

如今深圳的房价下降了。同户型，同等面积的房子已经降到了270万左右，比他过去拍的价格还低，为此阳女士悔不当初。

其实像阳女士这种为了贪图便宜，购买法拍房吃亏的例子不在少数。那接下来我们说说法拍房有哪些猫腻。

我先举个例子吧，现在国内有一批人是专坑那些贪图法拍房便宜的人的。

法拍房诈骗的方式主要有3种

1. 恶意提高拍卖价格

假设A先生因为还不起钱，房子遭到法院强制拍卖，A找到中介C，来帮他组一个局来骗B。

原本B是冲着房子便宜去的，但是在拍卖的过程当中，C总是有意的跟B作对，提高拍卖价格，跟B竞争。

当拍卖价格高到一定程度的时候，C会故意让B如愿竞拍到该房子。但是这个价格往往是带有一定的赌气成分在里面，也就是说价格可能会接近市场价，甚至高于市场价。

那么B在头脑冷静之后，觉得价格太高，不划算，可能会选择悔拍。

一旦B选择悔拍，那么他的保证金，比如说20万，就会被法院没收。而这笔钱最终会用来给A还债。

2. 安排亲属住进法拍房里

如果第一个环节，没有得逞，那么C可能会进行第二个环节，对B进行敲诈勒索。

比如说B竞拍成功，获得房子所属权后，C会在房子里面安排A的亲属居住。无论法院或者警察怎么说，他们都不会搬离。只要房子不腾空，那么B就不可能正常行使自己的权利住进来。

那么到时候，通常的解决办法就是协商解决。就像文章开头一样，新业主需要掏一笔钱满足里面人的需求，让他离开。

有很多人会问，这不就是敲诈勒索么？警察不管？可现实就是，这属于合同纠纷，警察在处理的时候也很麻烦，通常要交给法院处理。

但是法院的强制能力相对没有那么完善，所以就造成了阳女士的这种情况屡次发生。

3. 制造虚假租赁合同

为了给新业主造成麻烦，中介机构往往会虚构一个债权人或者租客这样的角色出来。

1.债权人

当B要搬进去的时候，债权人就出来搅局，说A还欠我钱，他的资产凭什么给你？

所以双方就开始扯皮，展开房产争夺战，你根本没有机会搬进去。除非你帮A把钱还了。

这个就是变相的敲诈勒索，但是隐蔽性做得很好，有理有据，很难破。

2.租客

制造出一个租客的角色，拿出一份10年或者20年的租赁长约跟你说，你看，这房子我已经租了。我不管现在的房子属于谁，你们在房子过户之前，应该要维护我的权利。

如果你想搬进来，那么你就得先把合同履行完，等个20年，等租约结束了，我再把房子还给你。要么你就违约，赔偿我一大笔钱。

现在市面上确实有那么一群中介是专门干这个的，佣金是费用的20%左右。

如果所得利益难度较高，金额过大，这个比例还可能会达到50%。

像阳女士这种情况，我认为很大可能是遇到了专门的中介做的局。

所以我特意总结一下，购买法拍房可能存在的危险。

1.落户风险

很多人为了落户，但资质不够，比如说像杭州这里的，就必须要求社保满3年，才有资格在杭州购房。

但是法拍房是不受资质限制的。于是很多人就天真地以为，我购买法拍房，全款付完，就可以落户了。

这里秦奋要提醒一下大家，法拍之前一定要了解清楚，这个房子名下是否已经有人落户了，有没有迁出去。

别到时候房子拍下来了，落户名额用完了，对方不愿意迁出去，麻烦跟纠纷就大了，得不偿失。

2.房屋安全风险

法院对房屋进行拍卖的时候，除了给竞拍者提供一些相片或者视频去了解该房子之外，很少对房屋的一些情况进行详细的描述。

比如说是否是凶宅，房屋主体是否有损坏，地漏情况如何，地暖问题、水电费问题等等。

这些东西都有可能会成为日后的主要开支。

大家试想一下，房子下雨天漏水，冬天没地暖，甚至是个凶宅，那买了之后可不是舒心而是闹心了。

3.产权、费用风险

我们都以为法院拿出来拍的房子应该是属于产权清晰的。但实际上是未必的，假设该房子是业主A因欠债不还，被B起诉的，最后法院将A的房子拍卖，获取资金给了B。

如果是简单的债务关系，那么他的问题是比较简单的。一般遭到被强制拍卖房屋以筹得资金还债的被执行人，他们的债务往往是多头的，具备非常多的风险。

说不准还可能涉及到房屋遭遇到二抵、三抵、甚至四抵等。债权人一旦多了，那么所拍的房产归属就成了大问题。

所拍钱财分不均，定然会有人阻碍房子的正常交付。

还有的就是房子所涉及到的一些费用问题，比如说物业费，水电费，这些费用有没有结清。

别以为这是一些小费用，有的业主拖欠过十多年的物业费、水电费等等。那就是一笔十多万的费用了。

4.有租赁无法入住的风险。

如果房子里面有老人或者小孩不愿意搬走，那么哪怕你把房子拍下来了，也是很难入住的。

如果老人跟小孩除了这个房子的住所之外，还有其他房子，那还好，这个法院还是可以沟通去处理的。或许你只需要跟文章开头说的阳女士一样，给点钱，他就搬走了。

如果对方没有额外住房，这是唯一的住房，那你就麻烦大了。这个时候，哪怕你报警还是法院都很难给你解决这个问题。

老人跟小孩都是属于弱势群体，把他们赶出去，一旦出了什么意外，这是谁也担不起的责任。

届时只能是彼此扯皮，只要老人跟小孩一天不挪窝，你就甭想搬进去。

还有一个是租赁纠纷问题。如果房子里面有租户，那么就涉及到原业主与租户的租约问题。

你搬进去的前提是处理好租户与原业主的租赁合同纠纷。如果原业主不愿意处理，租户不愿意搬，那么可能就需要你承担起租赁合同违约的责任跟损失。

根据法律规定，如果这个租约是在抵押登记之前签的，那么他就满足了所谓的“买卖不影响租赁关系”这份租赁合同买方必须认可，而且需要承担相应的法律责任。

总而言之，法拍房并不是大家想象的那么美好。如果真的有那么简单，那么便宜，相信也很难轮到你了。

秦奋观点

随着近几年人们提前消费的理念不断加深，贷款行业迎来了井喷式的发展。这样的理念也让还不起钱的老赖越来越多。

所以在这样的环境下，法院跟银行之间处理不良资产的数量就在不断地增加。

根据数据统计，2017年法拍房的数量只有9000多套，但到了2021年，这个数量已经上升到了168万套。短短4年翻了约180倍。

甚至这还带来了一个奇怪的现象，部分房源的起拍价高于市场价。

在这些法拍房的交易当中，有将近一半的房源是存在这样或者那样的纠纷的。

所以我们在法拍房当中捡漏的同时，一定要记得我刚刚提到的四个风险，否则就会像阳女士一样吃大亏。

关键词：租赁合同房子里面敲诈勒索

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